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中国经济分析

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来自湖南,在深圳已经生活了10年,每天匆匆的脚步,快节奏的生活,飞涨的物价房价,各种有形无形的压力...... 如何才能更好应对这一切,让自己过得从容一点呢? 请跟我一起来....... 有乐大家享,有钱大家赚,独乐乐不如众乐,只有把团队建设好了,有了坚定的基础,事业才会发展,才能长久

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一个菜贩眼中的中国楼市:正在玩儿命跟时间赛跑  

2014-07-12 08:48:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我是一个地地道道标标准准千真万确不辞辛苦的菜贩,曾经用总结出来的菜市理论判断过股市走势,并认为买菜卖菜与买股卖股,在本质上并无不同,只是标的物和具体的微观操作不同罢了,楼市亦然。

今天下午,利用闲暇时间,考察了几个楼盘,含商业和住宅项目。经过简单的分析,现在将万佛关于当今楼市的看法,总结如下,以供大家参考、交流、讨论。显然,万佛对于股市、菜市、楼市的分析,绝不仅仅停留在纸上谈兵阶段,都是经过充分的实战、考察得来。由于调查的楼盘有限,结论难免有失偏颇,希望有更多的人,关注和实地调查自己的城市和周边楼市。

每人心里都有一本账,多空只是暂时的状态,随着趋势和时间的推移,将会出现空非空、多非多、空转多、多转空等变化,当然也有所谓的死多头、死空头。长江中下游大旱,旱久大涝,旱头涝头就是这么转变的。暴涨之后必有暴跌,天理昭然、天公地道、道法自然、燃萁煮豆、豆你玩、玩不起、起不来、来去无踪、踪影全无、武媚娘娘。。。。。。而万佛楼主是典型的趋势派,无所谓多空,只尊重自己看到的和分析到的结果。是以,万佛得以侥幸在股市高点出股市,得以侥幸在菜市低点入菜市。现在,沪指已经跌破2700点,而猪肉也从10元多涨至15元多。当然,这里暂且不谈股市,只看楼市。

风将起,木已萧萧。

楼市,正在进行着一场与时间的赛跑。

1.商铺

顺着“热烈祝贺XX楼提前结构化封顶”的大型招牌广告,找到该楼盘的售楼处。这栋商场,共5层,处于一个商业街的T字路口。今天是周六,但在售楼处,除了售楼小姐外,只有万佛一位客人。

经过与售楼小姐交流,得知一楼商铺的价格是7.5万元每平米,嘿嘿,朋友们,没错,是7.5万。一间中型商铺,以80平米计算的话,售价7.5万×80=600万元。

当街同等位置同等面积的商铺租金,仍然以80平米计算的话,年租金为6万元。即这个售价600万的商铺,未来的年租金可能就是6万元左右,嘿嘿,1%的年收益,大家自己算计一下吧。

通过本楼盘调查,万佛认为,有以下几个问题需要注意:

A.“祝贺提前结构封顶”字样的楼盘并不少见,在后面的几个楼盘,还会提到。由此,可以部分切合本帖的主题。

B.如此悬殊的租售比,简直比市梦率还市梦率,简直是开国际之先河、银河之玩笑、太阳之扯淡。当然,楼主绝不仇富,这种动辄600万的商铺,万佛是买不起的,但万佛正在卖菜,商铺是租得起的。

2.XX绿洲

这个楼盘,也是一个新楼盘住宅,或者叫次新楼盘。该楼盘于2008年开盘,当时均价为9000元每平。今日看到广告,说还有部分尾盘新房可以出售,不限购、无房产税云云。由于是08年开盘的,小区有少量人已经入住,环境不错。

同样,诺大的售楼处,只有万佛一位客人。通过询问,楼市小姐介绍,楼层共计13层,现在均价为20000元,如果诚心买,可以打95折,即19000元每平,所售楼盘为2栋紧贴马路的楼盘,且只有6-12楼出售。

与售楼小姐交流之后,小姐带哥到小区和新房里面转了一圈,两个在售楼盘均无一家入住。A.此谓的尾盘,实为开发商当年捂盘惜售所致。同时建成的大楼,现在还有“尾盘”?还尾牙呢!

B.现在只售临马路的6-12层楼,这个不难解释。按照我们菜市的技巧,好的卖家,是先把最烂的最不新鲜的东西卖掉。如卖肉,你得先把昨天剩下的、颜色不新鲜的、或者太肥的卖出去。同理,依据这个经验,就很好解释为何只售临马路的6-12层楼了。当然,如果谁认为临马路可以更清楚地听到货车、轿车、电动车、摩托车、警车、城管车鸣笛,或者有呼吸汽车尾气的癖好,可以逃过本条。

a.该楼盘未售楼层,绝非只有这两栋楼;

b.空的房子,也绝非6-12层这些楼。一个共计13层的楼房,一层送地下室或者天井,顶层13楼送阁楼,1-5层算底层,这些楼层才是最好卖的。现在,又是临马路,又是最不好卖的楼层,如果你是开发商,你会把最烂的东西留着将来卖么?

c.率先卖掉不好卖的楼层,与时间赛跑,在可以获得最高的紧张有限的时候,先把难卖的楼卖掉,然后再将好卖一些的楼层卖掉。

3.长期闲置土地的快速竖楼

拜访完上面那个“尾盘”,继续前行。一个闲置了8年的土地,最近一段时间,突然崛起了多动戴着绿色护网套套的在建高层楼房,几个诺大的条幅很是显眼“苦战90天,争取结构性封顶”。是的,又是提前结构性封顶,还真是屡见不鲜啊。这个地块,闲置了8年左右的时间,最近几个月的时间,已经快速建起了多栋小高层楼房,现在已经建到了十几层。

这是什么速度?这是一种铁人精神、21世纪的速度!

请全国各城区的朋友,关注下你们周边以前长期闲置的土地,最近是否突然崛起了一栋栋在建楼房?

4.类似于第三条,即长期闲置的土地,突然间崛起的楼盘,在后面的走访中,还遇到过几个楼盘。

向万佛这样,经常关注街道、商业和商铺的人,竟然对这些在建的楼盘非常陌生,可见其建设的神速了。

他们如此赶工期,到底是为了什么?

5.不得不说的房产中介

这里插播一条,路过几条马路,发现很多房产中介,有正常营业的,当然,这些不是我要说的重点。有本来两间门面现在出租一间的、有直接关门转让的、有左门上贴招聘、右门面贴“外出旅游”字样的,此外,中小饭店,成片成片地关门、服装店,成批成批地关门。像楼上朋友说的那样,倒是美容美发店越来越多了,此外,多出的,还有茶叶店。

商业,一大怪现象呀。中介,你还能撑多久?再插播一个问题:为何当初新盘开放,N多人连夜排队抽签的购房人,现在不见了?周末,怎么多个楼盘,就万佛一位客人呢?这又是为什么呢?

既然无物皆使房价涨,为什么还有这么多新房、次新房在售?

6.天大的社区

再向外围走访,突然眼前一亮,前面成片成片的在建楼房。待到近前,我靠,这里竟然有几百栋楼同时开建,有配套商品房,也有商品房,都是小高层。这气势、这架势、这气质,以楼主见识之短,还真的木有见过。

问题是,这也太惊人了!几百栋楼同时开建,那是一个什么概念?是否,又可以冠名一个类似于“松江新城”、“京津新城”这个美的名字? 当然,上面,只是部分今天下午走访的楼房的表面现象,但从这些表面现象中,可以得出一个结论,即这些赶工期提前结构封顶的楼盘、长期闲置迅速崛起的楼盘,都在赶时间。万佛的帖子,很少有直接理论说教的,基本都是见微知著直接明说的。

今天走访的几个楼盘,整体上给了我一个感觉,那就是都在赶时间。形象一些说,那就是——楼市正在跟时间赛跑!

看谁崛起快,看谁卖得快。

这个现象,依旧可以用菜市里面的现象做一个解释。比如,现在绿叶菜里面的生菜比较贵,以前批发价0.80元每斤的生菜,现在是2.50-2.80元每斤,由于价格贵,种植生菜的菜农们,都赶着生菜上市,所以在批发市场上,很难见到比较大颗的生菜,都是较小的。显然,是他们在生菜不到成熟期就提前收割出来卖,目的是为了卖个好价钱。

很显然,生菜目前的高价2.50元以上的批发价,是待不住的,后市必然会跌到2元甚至是1元左右。

那么,赶着上市的楼市呢?

高利润,必然引来高供给。这是资本的天性,无解。

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