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中国经济分析

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全国土地出让金7月腰斩 限购城市中仅剩10地未松绑  

2014-08-06 08:15:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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全国土地出让金7月“腰斩” 36城仓惶救市

  纪睿坤 骆丹

  经21世纪经济报道记者不完全统计,截止到8月4日,46个限购城市中,已经有36个城市通过明确发文或官方默认取消“限购”。

  也就是说,仅有北京、上海、深圳、南京、郑州、哈尔滨、佛山、银川、台州



、永康这10个城市仍然坚守执行限购政策。

  实际上,相比松绑限购地方政府的“救市”方法在升级,比如浙江绍兴的既放松限购、又放松限贷;成都、台州通过财政补贴的方式刺激住房消费等。

  “相比松绑限购,用信贷政策或者财政补贴救市的实际效果更大。”中原地产市场研究部总监张大伟表示。

  这一轮地方“救市”动因有多个纬度,其中,不可忽视的最大动力,就是卖地收入骤降。

  中国指数院发布的最新数据显示,7月,全国300个城市土地出让金总额为1475亿元,环比减少15%,同比减少49%。

  一线城市卖地收入下降七成

  土地市场降温早已波及一线城市。

  以北京为例,7月29日,北京时隔3年后再现两宗住宅用地流拍,当月,北京土地市场仅成交4宗宅地,规划建筑面积同比减少近七成。

  上海、广州等一线城市已现多宗流拍地块,土地市场低溢价、底价成交屡见不鲜。

  21世纪经济报道记者统计,7月份,一线城市土地出让收入合计为217.74亿元,同比去年的627.92亿元,下降近七成。

  具体来看,北京7月同比下滑45%,上海同比下滑38%,广州同比下滑77%,深圳仅底价出让一块龙岗工业地块。

  相比一线城市,二三线城市土地市场降温更为明显。据中原地产统计数据显示,今年6月,36个二三线城市土地出让宗数相较于1月跌幅超3成,土地出让金下滑近4成,平均溢价率为4.3%,仅占前5月平均值的四分之一。

  中国房地产学会副会长陈国强表示,“土地市场具有滞后性,短期之内楼市难现回暖,土地市场也很难有太大改观。”

  房企转型“轻资产”

  市场整体下行的背景下,住建部政策研究中心主任秦虹在近日北京某论坛上表示,中国的房地产将会进入一个新的发展阶段。

  沿海集团执行总裁陈昕在接受21世纪经济报道记者采访时也表示,和过去相比,房企拿地更为谨慎。另外,在市场变化之下,不少开发商也在尝试新的转型思路,寻找新的利润点。

  在陈昕看来,从重资产模式向轻资产战略过渡,是新阶段转型的方向之一。近年来,万科、绿城、保利、龙湖、沿海在内的龙头企业。都相继提出了向轻资产方向发展的战略转型。

  对于所谓的轻资产,陈昕介绍,就是在企业运营过程中,逐步摆脱传统的“招拍挂拿地-开发-销售”模式,而是通过其他途径寻找优质地块,并以灵活方式开发地块,拓宽盈利渠道。

  以沿海轻资产转型路径为例,陈昕介绍,沿海从开发商到服务商,从重资产到轻资产的转型路径转移,2013年合约销售额取得了13%的增长,项目管理及工程服务收入增至近4亿港元(7.7498, 0.0002, 0.00%),轻资产转型成绩明显。

  陈国强介绍,过去地方政府卖不了不少地,且很多地都在闲置,在新一轮楼市下行压力下,房企间整合、合作的情况会增加,轻资产也正是迎合这一方向,这也将倒逼地方政府不断减少对卖地的依赖。

  36个城市松绑调控

  “在土地财政依赖症短期难改的情况下,卖地收入的下滑,也将增加地方政府的救市冲动。”陈国强如是说。

  经过21世纪经济报道记者不完全统计,截至目前,全国46个限购城市中,已有36个城市不同程度松绑限购,上一周就有9个城市出台救市政策。

  更值得一提的是,在限购松绑效果不明显的背景下,多地的救市措施开始升级。比如成都、绍兴、包头等地通过财政补贴、松绑限贷等形式刺激楼市。

  以8月4日浙江绍兴住建局出的“11条”救市细则为例,除了解除限购,更放松了限贷,一方面规定贷款有优惠利率,另一方面,把此前的认房又认贷改为认房不认贷。

  包头市政府更是发出通知,在9月6日-10日的房交会期间,首套新建商品住房,给予所纳契税100%的补贴;购买二套以上(含二套)新建商品住房,给予所纳契税50%的补贴;购买非住宅,给予所纳契税50%的补贴。

  北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥介绍,相比限购,限贷的松绑以及财政补贴救市对楼市的影响更大,如果后续其他城市跟进,且能长期执行,对市场的影响不能小觑。

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