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中国经济分析

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马光远:你买的不是房子,而是一张北上广深的船票  

2017-03-12 12:43:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 拿北上广深四个一线城市为例,统计数字是四个一线城市新建住宅环比不涨不跌。在每个月开盘情况不一样,以及对价格的审批不一样的情况下,这是没法环比的。

  每次调控,有一些城市直接在价格上做文章,不让一些高价楼盘上市,推一些楼盘,价格表面上稳住了,实际上如何,你必须到售楼处去看看,感受感受。北京一二月份就没有新楼盘推出,广州楼市的温度其实在升温。北京二手房最近无论是交易,还是价格都在令人担心的反弹。

  我这几年研究房地产,唯一的经验是:亲自跑楼盘,和房地产中介保持联系,经常假装去买房,了解价格真实变化。

  广州的房子仍然在涨,主要原因是总体价格在四个一线城市中不算高,去年涨的温和,今年补涨而已。

  但北京最近二手房的情况的确值得关注,北京的价格已经不低,四环以内基本普遍过10万的价格,可是为什么在经历短暂的休息之后,又亢奋起来。

  我想,我们该回到一个最基本的原点:北京的房子是什么?

  中央强调“房子是用来住的、不是用来炒的”,这个话引起的争议和引起的共鸣几乎差不多。因为在很多国家,房子除了居住属性,其投资属性和金融属性是大家公认的,但的确,如中国人一样对房子趋之若鹜的,还真不多。

  从现实的情况看,我们还真不敢就理直气壮地说,“房子是住的”。

 比如,热点城市,特别是北京的学区房,惊人的价格很显然不是“居住”可以解释的。学区房的最大价值不在于居住,而在于孩子获得的入学资格,是一张船票。这种船票的价值不是房子本身,而是房子与入学资格的捆绑导致的价值重估。

  所以,我一直强调,学区房不是房子,不要以房地产的规律来解释学区房,不要以房地产的价格来衡量学区房价格是否合理。高价学区房折射的是中国中小学教育的不均等和不合理,而这种不合理不均等在短期内是不可能改变的。所以,对于学区房,你什么时候买都是对的,这和房子无关,更和居住无关。

  推而广之,北京的房子、其他一线城市的房子、热点城市房子恐怕也不是“住的”这么简单,也是一张船票,有了这张船票,这个城市的公共资源和福利你才有更多的分享的资格。

  在中国,包括一线城市在内的大城市资源高度集中,而且主要集中在城市的中心区。这是中国城市多年形成的资源分配格局,短期内也很难改变。比如,北京,除了通州的副中心建设,其他远区县在公共福利,教育、医疗配套等方面达到四环以内的水准短期内也不可能,这意味着大城市的中心地带仍然是福利高地,这些房子都具有稀缺性,买这些地带的房子,不过是为一张船票而努力。

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