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中国经济分析

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一线城市血流成河?  

2017-06-29 12:01:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国房地产疯狂暴涨后的今天,还能在网上看到一些不负责的媒体人在继续吹捧房价续涨的神话.......

2017年6月26日,政协第十二届全国委员会常务委员会第二十一次会议召开。张*丽在一段话中提到了房地产,“要坚持分类调控因城施策,稳步推进房地产去库存,促进房地产市场平稳健康发展”。 

看不懂因城施策吗?看上面的例子。 千钧压力下,北上广深这些大号城市不敢涨。 

根据国家统计局5月的数据,北京、上海新建商品住宅价格止涨,广州环比涨幅较4月缩小了0.5个百分点,深圳则在4月维持一月平稳后再次下跌。二手住宅价格北京正式开始下跌,且跌幅达0.9%,为5月最大;上海由升转平,不再上涨;广州、深圳虽未下跌,但涨幅都在缩小。 

房价还在涨怎么办?造呗。开发商站在台上,抱着头大叫,别扔鞋,房价跌了,跌了。 

第一个办法就是老办法,双合同。媒体报道,广州部分开发商通过“双合同”规避限价,房价明降暗升。 

所谓“双合同”,就是签两份合同,一份是需网签的购房合同,另一份是装修合同,两份合同加起来的金额才是购房总价,装修合同金额不能贷款,需与购房合同中的首付款一并支付。 

二手房是传统的阴阳合同,阴阳合同就是签约合同价格低,买房者实际支付的价格高。有理由相信,目前的一手房、二手房房价都是偏低的,这既是规避税费的需要,也是听从指挥的政治需要。西安、成都政府都在清查阴阳合同。 

一线城市还是有很多资源,大家对大号的爱一时改不过来,在强压之后,房价有时候止不住上升。就像已经站在边上的歌手,突然发出了刺耳的海豚音。 

根据263理财网的数据,截止6月24日,6月北上广深一手房交易量仅达5月全量的60%,交易量增速放缓,但房价走高。京沪单周房价突破4.9万/平,深圳房价突破5.3万/平。 

一线城市傻了眼,他们被捆住了手捂住了嘴,刚好是二三线城市高歌的时候。手里捏了一把烂牌的城市,简直是心花怒放。过去两年是一线城市、一线城市卫星城,现在资源向城市群里的二三线城市转移。 

以江浙沪一二线城市为例。 

2016年,流入上海的人口居然为负数。截止2016年年末,上海市常住人口总数为2419.70万人。其中户籍常住人口1439.50万人,外来常住人口980.20万人。户籍常住人口增加了6万人,二胎多了,有才有钱的人有了户口,而常住人口只增加了4.7万人,从外地流入、无户籍的常住人口反而减少了1.3万人。 

接下来是南京。南京常住人口下降得比上海还要多,从2012到2016年,南京市人口净流入数持续减少,2015年人口净流入170.2万人,到2016年就下降到164.2万人,一年时间,人口流入减少6万人。 

可以喘口气的城市是合肥,2016年年末,合肥全市常住人口786.9万人,比上年增加7.9万人,增长1.0%。我们无法细分7.9万人是外地净流入,还是本地人口增长?来看看上年人口抽查的数据。截止2015年末,合肥净流入常住人口61.3万人,比上年末增加4.5万人,增长7.9%,其中市区净流入常住人口124.3万人。估计合肥从外地净流入的人口这两年每年在5万左右。 

江浙沪人口增长最可怕的城市是杭州。截止2016年年底,杭州常住人口为918.8万人,比2015年末增加17.0万人,增幅1.89%。2015、2016年,杭州常住人口增长都在10万以上,太厉害了! 

如果说合肥是往舞台中间走了一步,杭州更是直接走到了中间,斜眼看看上海,你算什么?我才是主角! 

以为杭州真的能在几年内超过上海?那是太傻太天真,一线城市人口下降,那是被打压的结果,听好了,一线城市需要的是有钱人,有权人,有技术的人才,其他人才,流入了周边的二三线城市。 

太仓是沪漂在买,昆山是上海老年人在买,连重庆的高价房,都有不少是上海人在买。未来,人民币国际化,上海的地位将逐渐超越香港,上海陆家嘴就相当于曼哈顿。 

从资源、人口和经济看,中国城市群正在形成,一线城市被摁在地下,给了武汉、合肥这样的城市超越的理由。只有武汉、合肥这些城市发展成熟,周边才可能有卫星城。 

所以,中国城市发展秩序是这样的,一线城市,一线城市卫星城,二三线城市,二三线城市的周边城市。 

扔掉你的感情,不要上当,不要把对房地产的憎恶和投资扯到一块。 


(点评:我个人认为叶在胡说八道,中国高房价不利于实体经济继续发展,有可能毁掉30多年改革开放的成果,风险积聚,金融风暴随时可能爆发)
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